(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Kurz erklärt

• Wenn die Mietsache bei Übergabe Mängel hat oder während der Mietzeit Mängel auftreten, ist der Mieter für diese Zeit von der Mietzahlung befreit oder muss nur eine reduzierte Miete zahlen.
• Unwesentliche Mängel, die die Tauglichkeit nicht erheblich beeinträchtigen, sind nicht relevant.
• Mängel, die durch energetische Modernisierungsmaßnahmen entstehen, bleiben für drei Monate unberücksichtigt.
• Fehlt eine zugesicherte Eigenschaft oder fällt sie weg, gelten die gleichen Regelungen wie bei Mängeln.
• Wenn ein Dritter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzieht, gelten die gleichen Bestimmungen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.